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房地产长效机制全面落实 市场降温趋势显现 ——2021年上半年房地产市场分析与全年展望
  时间:2021-08-24

2021年(nian)上半年(nian),房地(di)(di)产(chan)市场调控政策(ce)不断升级,房地(di)(di)产(chan)金(jin)融实施三线(xian)四档和房贷集中度(du)两条红(hong)线(xian)政(zheng)策(ce),重点城(cheng)市(shi)土地供应(ying)双集中,住(zhu)房租赁行业迎来政策大礼包,房(fang)地(di)产(chan)市(shi)场秩序持续(xu)整治规范,房(fang)地(di)产(chan)长效机制(zhi)继(ji)续(xu)夯(hang)实,市(shi)场发展格局发生较大变化。受上年同期数据(ju)低开平走和本年调控政策升级的(de)共同影响,上(shang)半年房地产市场各指标增(zeng)速均出现回落,呈现出整体回落(luo)、分化加剧的特点。与上年(nian)同(tong)期(qi)相(xiang)比,房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)投资(zi)销售保(bao)持较快(kuai)增长(zhang),房(fang)(fang)(fang)屋(wu)建设增长(zhang)平(ping)(ping)稳,土地(di)(di)购置出(chu)现(xian)明显下(xia)降;两年(nian)平(ping)(ping)均来(lai)看,指(zhi)标走(zou)势出(chu)现(xian)分化,房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)开(kai)发投资(zi)、施竣工面积、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)销售等指(zhi)标保(bao)持平(ping)(ping)稳增长(zhang),新(xin)开(kai)工面积和土地(di)(di)购置面积出(chu)现(xian)负增长(zhang),房(fang)(fang)(fang)屋(wu)平(ping)(ping)均销售价(jia)格涨(zhang)幅(fu)稳中有落。展望(wang)下(xia)半年(nian),受(shou)(shou)近(jin)期(qi)疫(yi)情防控形(xing)势反复影响,宏观经济(ji)复苏的进程受(shou)(shou)到冲击,房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)内(nei)生动力有所(suo)减(jian)弱,同(tong)时,随着房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)产(chan)长(zhang)效机制的不断夯实(shi),住房租赁(lin)市(shi)场(chang)建设提速,市(shi)场(chang)秩序持(chi)续整治,预(yu)期将更加平(ping)稳,部分热点(dian)城市(shi)市(shi)场(chang)热度将有所(suo)降(jiang)温,房价涨(zhang)幅开始(shi)回落,市(shi)场(chang)整体保(bao)持(chi)低速增长态(tai)势。

一、房地产调控(kong)政策密集(ji)出台,政策效果显现(xian)

从政策总基(ji)调来看,上半年(nian)中央(yang)仍然坚持(chi)房住不(bu)炒的(de)定位,对房地(di)产(chan)市场调控的(de)核心仍然是维稳。同(tong)时(shi),政策调控从(cong)市场参与的(de)各大主(zhu)体入手,三(san)道红线从(cong)房(fang)(fang)企(qi)融资端(duan)(duan)抑制房(fang)(fang)企(qi)投资扩张,房(fang)(fang)贷集中管理政策(ce)从(cong)银行端(duan)(duan)控制资金流入房(fang)(fang)地产,集中供地则从(cong)供给端(duan)(duan)改变房(fang)(fang)企(qi)拿地节奏,房(fang)(fang)企(qi)端(duan)(duan)、银行端(duan)(duan)、土地端(duan)(duan)三(san)大(da)主体联合发(fa)力(li),多(duo)措并举,进一步(bu)落实(shi)稳地价(jia)、稳房(fang)(fang)价(jia)、稳预期的目标(biao)。从(cong)地方层(ceng)面(mian)来看,因(yin)城施(shi)策(ce)向(xiang)(xiang)着更加精细化的管控方向(xiang)(xiang)发(fa)展,谁热调谁,调(diao)控范(fan)围(wei)逐渐从一二线热点城市下沉至三四线热点城市,调(diao)控重点从新房市场(chang)(chang)逐渐转向二手房市场(chang)(chang),二手房指导价(jia)成为调控新利器,同时学区(qu)房租赁住房也成为政策调控的关注重点。

中央(yang):坚(jian)持房(fang)住不炒(chao)总(zong)基(ji)调

35日,全国两会《政(zheng)府工(gong)作报告(gao)》指出,要坚持房(fang)(fang)子是用(yong)来住(zhu)的、不(bu)是用(yong)来炒(chao)的定位,稳(wen)地价、稳(wen)房(fang)(fang)价、稳(wen)预(yu)期。解决好大城(cheng)市住(zhu)房(fang)(fang)突出问(wen)题,通过增(zeng)加(jia)土(tu)地供(gong)应(ying)、安排专项(xiang)资金、集中建设等办法,切实增(zeng)加(jia)保障(zhang)性租(zu)赁住(zhu)房(fang)(fang)和共(gong)有产权住(zhu)房(fang)(fang)供(gong)给,规(gui)范(fan)发展长租(zu)房(fang)(fang)市场,降低租(zu)赁住(zhu)房(fang)(fang)税费负担。430日,中(zhong)央(yang)政治局召开会议,强调房住不炒定位,增(zeng)加(jia)保障(zhang)性租(zu)赁(lin)住房(fang)和共有(you)产权住房(fang)供给,首(shou)提防止(zhi)以(yi)学区房(fang)等名(ming)义炒作房(fang)价。

金融监管(guan):房地产贷款(kuan)集中管(guan)理(li)制(zhi)度效果显(xian)著

326日,银保(bao)监(jian)、住建部、央行(xing)联(lian)合印发(fa)《关于防(fang)止经(jing)营(ying)用途(tu)(tu)贷(dai)(dai)(dai)款违(wei)规(gui)流(liu)入(ru)房地(di)产领域(yu)的(de)通知》,全面收紧(jin)(jin)经(jing)营(ying)贷(dai)(dai)(dai)监(jian)管(guan),强化贷(dai)(dai)(dai)前、贷(dai)(dai)(dai)中贷(dai)(dai)(dai)后、银行(xing)内部、中介机构等多(duo)领域(yu)管(guan)理,严(yan)防(fang)经(jing)营(ying)用途(tu)(tu)贷(dai)(dai)(dai)款违(wei)规(gui)流(liu)入(ru)房地(di)产领域(yu)。受信(xin)贷(dai)(dai)(dai)紧(jin)(jin)缩(suo)影响,2月开始,全国房贷实际利率止跌回升,热点城市房贷利率调整(zheng)频(pin)繁,5月开始,深圳(zhen)、广州、苏州等城市相继(ji)上(shang)调首套、二套房贷(dai)利率。610日,银(yin)保监(jian)会主(zhu)席郭树(shu)清发言警告(gao)押注房(fang)价永(yong)远(yuan)不会下(xia)跌的人最终会付(fu)出沉重代价,防范金融(rong)风险(xian)依然是房地产市(shi)场调控的主要目标之一。从地方层面来看,北京、上(shang)海、深圳(zhen)、浙江等(deng)多(duo)省市(shi)金融(rong)监管(guan)部(bu)门加强个人信贷(dai)(dai)资(zi)金管(guan)理,严防消费贷(dai)(dai)、经营(ying)贷(dai)(dai)等(deng)信贷(dai)(dai)资(zi)金违规流(liu)向楼市(shi)。6月,重(zhong)庆(qing)、广(guang)州、深圳等多地监管部(bu)门,就过(guo)桥贷赎楼贷(dai)等业务,对小贷公司、融(rong)资担保机(ji)构展开约谈和监控(kong),监管对象扩展到非银行类金融(rong)机(ji)构。

土地供(gong)应:供(gong)给侧改(gai)革加速推进(jin),稳定市场预期

218日,自然资源部发布(bu)住宅用地分(fen)类调控文件,要求22个重(zhong)点城市(shi)住(zhu)宅用地实现两集中(zhong)”——集(ji)中(zhong)(zhong)挂(gua)牌、集(ji)中(zhong)(zhong)出让,一年内发布(bu)住宅用地(di)公告不能(neng)超(chao)过(guo)3次(ci),给土(tu)地市场(chang)带来重大变(bian)革。63日,财政部(bu)等四部(bu)门发布《关于将国有土地使用(yong)权出让收(shou)入(ru)(ru)、矿产资源专项收(shou)入(ru)(ru)、海域使用(yong)金(jin)、无居(ju)民(min)海岛使用(yong)金(jin)四项政府非税(shui)收(shou)入(ru)(ru)划转税(shui)务部(bu)门征收(shou)有关问题的通知》,并(bing)自71日起,在河北、内蒙古、上海、浙江(jiang)、安徽(hui)、青岛(dao)、云南(nan)省开展试(shi)点后逐(zhu)步(bu)推开。从地方(fang)层面(mian)上看,部分(fen)城市实行房价地价联动(dong)机(ji)制(zhi),以房价(jia)定地(di)价(jia),比如郑州提出要实(shi)现房价(jia)与(yu)地(di)价(jia)相(xiang)挂(gua)钩,确保地(di)价(jia)变动控制(zhi)在5%以内(nei),西安、长沙、无锡(xi)等地采取熔断+摇号的方式,上海通过举牌竞价+一次书面(mian)报价的设置避(bi)免(mian)开发商非理性报价。

住房租赁(lin):多举措增加保障性租赁(lin)住房供给

316日(ri),国务院副(fu)总(zong)理韩正(zheng)在(zai)国家发展改革委召开(kai)座谈会,指出(chu)要解决好大(da)城市(shi)住房(fang)(fang)突(tu)出(chu)问题,大(da)力增加保障性租赁住房(fang)(fang)供给(ji),持续(xu)加强房(fang)(fang)地产市(shi)场(chang)调(diao)控。415日,住(zhu)(zhu)建部(bu)等六(liu)部(bu)门(men)发(fa)布(bu)《关(guan)于(yu)加强轻资产(chan)住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)赁(lin)企业(ye)监管(guan)的意见》,引(yin)导住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)赁(lin)企业(ye)回归住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)赁(lin)服(fu)务本源,促进住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)赁(lin)市(shi)场健康(kang)发(fa)展。624日,国务院办公厅印发(fa)(fa)《关于加(jia)快(kuai)发(fa)(fa)展保障性租(zu)赁住(zhu)房的意见》,从土(tu)地、审(shen)批、税费、金融(rong)等六个方面,明确(que)了保障性租(zu)赁住(zhu)房基础制度和支持政策。

因城施策:调控政(zheng)策趋于(yu)精细化

中央定调楼(lou)市(shi)后,各地坚持(chi)房住不炒(chao)总(zong)基调,因城施(shi)策(ce)制(zhi)(zhi)定各种政策(ce)。住建部一季度调研(yan)了北京(jing)、上海(hai)、杭州等(deng)一、二(er)线(xian)热点城市,要求充分落实(shi)城市主题(ti)责任,确保稳地(di)价(jia)、稳房(fang)(fang)价(jia)、稳预期的目(mu)标。从二(er)季度开始,合肥、成(cheng)都、上海(hai)、南京(jing)等(deng)二(er)十(shi)多个城市陆续出台政策(ce)稳定楼市,涉及(ji)到限售(shou)、限价(jia)、限购、限贷、公证摇(yao)号购房(fang)(fang)、调整(zheng)增(zeng)值税免征年限、土(tu)地(di)出让(rang)管理及(ji)二(er)手房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)参(can)(can)考价(jia)机制(zhi)(zhi)等(deng)多个方(fang)面(mian)。目(mu)前,已有深圳(zhen)、西安、成(cheng)都、三亚(ya)、东莞、无锡、宁波、绍兴(xing)等(deng)八个城市建立或实(shi)施(shi)了二(er)手房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)参(can)(can)考价(jia)机制(zhi)(zhi),调控效果初显。上半(ban)年,学区(qu)房也是政策调(diao)控的重点,北(bei)京、上海、广州、重庆(qing)、西安(an)、厦门等13城纷纷出手,出台诸如多校划片(pian)、名(ming)额分(fen)配(pei)、学(xue)(xue)位(wei)限定等各(ge)类措施,减少学(xue)(xue)区房的投(tou)机(ji)性(xing)和流动性(xing)。

二、上半年市场运行(xing)总体特征

2021年(nian)上半(ban)年(nian),房地产市场稳(wen)中有(you)落,各(ge)主(zhu)要指(zhi)(zhi)标均(jun)(jun)较一季(ji)度增(zeng)速有(you)明显回落,多数指(zhi)(zhi)标仍保持(chi)两位数增(zeng)长(zhang)。两年(nian)平均(jun)(jun)来看,不同指(zhi)(zhi)标间出现明显分化(hua),先行指(zhi)(zhi)标保持(chi)小幅(fu)(fu)下降态势(shi),房价(jia)涨幅(fu)(fu)有(you)所回落,其余指(zhi)(zhi)标保持(chi)相对(dui)平稳(wen)。

1 2019-2021年上半年全国(guo)房地产主要(yao)指标增速(su)对比情况

数据(ju)(ju)来源:国家统(tong)计局,国信宏观经济(ji)与(yu)房地产数据(ju)(ju)库(ku)测算。

商品房销售(shou)增(zeng)速(su)明显(xian)(xian)回落,但销售(shou)率仍(reng)处于高位房屋销售(shou)面积增(zeng)速(su)明显(xian)(xian)回落。受(shou)调(diao)控政策(ce)影(ying)响,上半(ban)年商品房销售增速保持(chi)持(chi)续回落。1-6月(yue),全国商(shang)品房共实现销售面积88635万平方(fang)米,同比(bi)增长27.7%,与2019年(nian)同期(qi)相比增长17%,两年平均增长(zhang)9.9%;实现销(xiao)售额(e)92931亿元,同比增(zeng)长38.9%,两年平(ping)均增长14.7% 

商品(pin)房销售率(lv)处于高位(wei)。20211-6月(yue),全国商(shang)品房销售率为63.44%,比2020年同期提高5.84个百(bai)分(fen)点,比2019年同(tong)期(qi)提(ti)高3.27个百分(fen)点(dian),创7年来新高,整体保持上升态势(shi)。分地区看,中东部地区增长(zhang)较快,商品(pin)房销售面积分别增长(zhang)31.3%33.4%,西部地区和东北(bei)地区增速偏慢,分别增长18.6和(he)17.3%。两年平(ping)均(jun)来看,东部地区增速最快(kuai),年均(jun)增长11.4%,中西部地区次之,年均分别(bie)增长7.0%5.8%,东北地区年均出(chu)现(xian)负增长,年均下降1.5%。在31个(ge)省(sheng)市(shi)区中,陕(shan)西、青海、云南等省(sheng)市(shi)增速相对较慢,在10%以(yi)下,湖(hu)北、北京(jing)、新疆、山西销(xiao)售(shou)面(mian)积增速(su)较快,超过50%

2.房(fang)地产投(tou)资韧(ren)性明显,继(ji)续(xu)保持(chi)平稳增长房(fang)地产开发投(tou)资增速平稳,商品住宅(zhai)投(tou)资占比上(shang)升。受在建项(xiang)目工程施(shi)工连续性(xing)(xing)的影响,房地(di)产投资(zi)具(ju)有较(jiao)强惯性(xing)(xing)。1-6月,全国房(fang)地产开(kai)发投资72179亿元,同(tong)比(bi)增长15%,与2019年(nian)同期(qi)相(xiang)比,两年(nian)平均增长(zhang)8.2%,保持平(ping)稳(wen)。其中,商品(pin)住(zhu)宅投资54244亿(yi)元,同比(bi)增长17%,两(liang)年平均增长9.6%。商品住(zhu)宅(zhai)投资占房地产开发投资面(mian)积的比重为75.2%,比上年(nian)同(tong)期提高1.3个(ge)百分点。




分地区(qu)看,中部地区(qu)增速最快,完(wan)成投资15053亿(yi)元,增长22.7%,东北(bei)地区最慢,增(zeng)长12.2%。两(liang)年平(ping)(ping)均(jun)来看,各地(di)区均(jun)保持平(ping)(ping)稳增长,其中西部地(di)区增长最快,平(ping)(ping)均(jun)增长9.9%,中部和东(dong)部地区次之,增长8%7.8%,东北(bei)地(di)区(qu)相(xiang)对最慢,增长(zhang)6.3%。从31个省市区来看,有14个省市(shi)区投(tou)资增(zeng)(zeng)速(su)快(kuai)于(yu)全(quan)国平(ping)均水平(ping),其中湖北、新疆、宁夏增(zeng)(zeng)速(su)最快(kuai),重庆、贵州、辽宁、广东投(tou)资增(zeng)(zeng)速(su)相对(dui)较慢,回落(luo)至(zhi)10%以内。

3.全(quan)国整体平均(jun)房价涨幅回落,地区差异更加(jia)明显,一线城市涨幅加(jia)快(kuai)

房价涨幅开始(shi)回落。从全国商品房销售(shou)均价(jia)看(销售(shou)均价(jia)=商品房销售额/商品房销售面积,未考虑成交(jiao)结构变化因素),1-6月全国商品房均价为10485/平(ping)方米(mi),同比(bi)上涨8.8%,与一季度(du)相比,房价回落174/平米,涨幅回(hui)落(luo)7.2个百(bai)分(fen)点。从(cong)四大地区看(kan),地区间差异显著,东部地区房价最(zui)(zui)高、涨幅(fu)最(zui)(zui)快(kuai),平均房价为14471/平(ping)方米(mi),同比上(shang)涨(zhang)11.2%,东北地区平均房价出(chu)现小(xiao)幅下跌,下降(jiang)0.7%。从31个省市看,有23个省市(shi)房价(jia)保持上(shang)涨,其中上(shang)海平均房价(jia)涨幅最大(da),同比上(shang)涨14.5%,重(zhong)庆、广东、浙(zhe)江(jiang)、海(hai)南、湖北等省市涨(zhang)幅均超过(guo)10个(ge)百分点(dian)。上半年,有8个省市区平均房价同(tong)比出现下(xia)跌,分别是黑龙江、吉(ji)林、山西(xi)(xi)、新疆(jiang)、河北(bei)(bei)、广西(xi)(xi)、青海、贵州,分布于东北(bei)(bei)、华(hua)北(bei)(bei)、西(xi)(xi)北(bei)(bei)、西(xi)(xi)南、华(hua)南地(di)区。

大中城(cheng)市房价上涨迹象明(ming)显(xian),新(xin)建商品住宅价格环比上涨城(cheng)市个数开始回(hui)落(luo)6月份,70个大中城市新建商品住宅价格(ge)同比(bi)上涨5.16%,涨幅比3月份加快0.21个(ge)百(bai)分点,但比5月(yue)从回落0.09个百(bai)分点,涨幅(fu)出(chu)现回落迹象。从环(huan)比价格(ge)指数来看(kan),4-6月环(huan)比分别上涨(zhang)0.610.650.61个百分点(dian)(加权平均值),涨幅较一季度(du)相比又有所上升。从上涨城市数量(liang)看,6月份有55个城市新(xin)建商品住宅价格(ge)环比出现(xian)上(shang)涨(zhang),比上(shang)月减少7个(ge)城市,上涨(zhang)城市个(ge)数有(you)所回落;二(er)手住(zhu)宅价格有(you)48个城市(shi)环比上涨,比上月减少(shao)2